Τι είναι η Αντιπαροχή

Η σύμβαση ανέγερσης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής αποτελεί τον κύριο τρόπο οικοδόμησης πολυώροφων κτιρίων στην Ελλάδα.

Στην Ελλάδα, η εισαγωγή του θεσμού της οροφοκτησίας έγινε μετά το 1927 και γενικεύτηκε υπό την έντονη πίεση των στεγαστικών αναγκών της εποχής λόγω των προσφυγικών ροών από την μικρασιατική καταστροφή.

Η σύμβαση αυτή αποτελεί τον κύριο τρόπο οικοδόμησης κτιρίων μέχρι και σήμερα καθώς παρουσιάζει πλεονεκτήματα τόσο για τον οικοπεδούχο όσο και για τον εργολάβο που αναλαμβάνει το έργο της ανέγερσης πολυώροφης οικοδομής

Σύμφωνα με τη συναλλακτική πρακτική που αναπτύχθηκε, ο κύριος του οικοπέδου, ο «οικοπεδούχος», συμφωνεί με έναν επιχειρηματία κατασκευαστή οικοδομών, τον «εργολάβο», με ευθύνη και δαπάνες του τελευταίου, την ανέγερση στο οικόπεδό του είτε πολυώροφης οικοδομής που θα διέπεται από τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας, είτε περισσότερων αυτοτελών κτισμάτων.

Η παροχή του οικοπεδούχου συνίσταται στην υποχρέωση να μεταβιβάσει στον εργολάβο ή – όπως κατά κανόνα συνομολογείτε – σε τρίτα πρόσωπα που υποδεικνύονται από τον εργολάβο, ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Η παροχή του εργολάβου συνίσταται στην εκτέλεση του έργου, στο οποίο ο οικοπεδούχος διατηρεί την κυριότητα των υπόλοιπων εξ αδιαιρέτου ποσοστών επί του οικοπέδου με τις αντίστοιχες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ο εργολάβος παρέχει επίσης τα απαραίτητα για την κατασκευή υλικά, αναλαμβάνει διάφορες άλλες δευτερεύουσες υποχρεώσεις (όπως τα έξοδα της σύμβασης, τους φόρους, την έξωση και την τυχόν αποζημίωση των μισθωτών), ενώ παίρνει και τα υλικά από την κατεδάφιση.

Βασικό στοιχείο της σύμβασης αυτής, που τη διαφοροποιεί από τις συνήθεις συμβάσεις έργου, είναι το γεγονός ότι η αμοιβή του εργολάβου δεν είναι χρηματική αλλά συνίσταται στη τμηματική μεταβίβαση κατά κυριότητα εκ μέρους του οικοπεδούχου στον εργολάβο (ή σε τρίτα πρόσωπα που θα υποδείξει ο εργολάβος) ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, τα οποία αναλογούν σε ορισμένα από τα διαμερίσματα που θα οικοδομηθούν στην ανεγειρόμενη οικοδομή.

Με απλά λόγια η αντιπαροχή είναι ένα είδος συναλλαγής που συμφέρει τόσο τον οικοπεδούχο (τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου) όσο και τον εργολάβο που αναλαμβάνει στο συγκεκριμένο οικόπεδο να ανεγείρει πολυκατοικία με βάση τους πολεοδομικούς κανόνες της περιοχής. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου διαθέτει το οικόπεδο του και ο εργολάβος την χρηματοδότηση και την τεχνογνωσία.

Συμφέρει στον οικοπεδούχο διότι τα ακίνητα που θα πάρει ως αντάλλαγμα από τον εργολάβο θα έχουν εμφανώς μεγαλύτερη αξία από την αξία του οικοπέδου αν το πουλούσε ως γη σε ποσοστό 25-30% επι πλέον.

Συμφέρει και στον εργολάβο διότι τα κεφάλαια που θα διέθετε να αγοράσει την γη τα διαθέτει στην κατασκευή του έργου, άρα αποκτά αυτόματα την δυνατότητα να προχωρήσει σε περισσότερα έργα και να έχει περισσότερες πωλήσεις.

Σε αυτό το σημείο οι υπηρεσίες που προσφέρει η SIVRIS REAL ESTATE και στις δύο πλευρές είναι πολύ σημαντικές για να εξασφαλίσουν ένα καλό και ασφαλές αποτέλεσμα. Διασφαλίζοντας την συμφωνία μεταξύ των μερών με τις επεμβάσεις του επιστημονικού της προσωπικού (μηχανικοί –δικηγόροι-συμβολαιογράφοι) το έργο θα αρχίσει και θα τελειώσει βάση του συμφωνημένου σχεδιασμού από έμπειρη κατασκευαστική εταιρεία που θα προτείνει η SIVRIS REAL ESTATE αλλά και με όποια υποδειχθεί από τον οικοπεδούχο.

Πως λειτουργεί το σύστημα της αντιπαροχής

Το ποσοστό των τετραγωνικών μέτρων που αντιστοιχεί σε κάποιον οικοπεδούχο (δηλαδή το ποσοστό της αντιπαροχής) καθορίζεται με βάση την πραγματική αξία του οικοπέδου και του όρους δόμησης (συντελεστές δόμησης, κάλυψης, ύψους, κλπ.). Καθοριστικό ρόλο παίζει και η προσφορά-ζήτηση στην συγκεκριμένη περιοχή, καθώς σε περιοχές που υπάρχει έλλειψη οικοπέδων το ποσοστό αντιπαροχής μπορεί να είναι υψηλότερο, ενώ σε περιοχές όπου υπάρχουν πολλά οικόπεδα, το ποσοστό να είναι χαμηλότερο.

Δηλαδή και στην περίπτωση της αντιπαροχής λειτουργεί η προσφορά και η ζήτηση, αλλά τα πράγματα είναι ποιο σύνθετα από την περίπτωση της πώλησης.

Βασικό ρόλο στην αντιπαροχή παίζει η αξιοπιστία του εργολάβου (της κατασκευαστικής εταιρείας) στην ολοκλήρωση του συμφωνηθέντος έργου καθώς και η ποιότητα των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν.

Η καλή συνεργασία μεταξύ του οικοπεδούχου και του εργολάβου, είναι βασική προϋπόθεση για αυτόν τον λόγο και το γραφείο μας συνεργάζεται με έμπειρους κατασκευαστές για την εξασφάλιση της αποπεράτωσης του έργου. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να υπάρχει μία ισορροπία χωρίς παράλογες απαιτήσεις από πλευράς οικοπεδούχων και χωρίς κωλύματα από πλευράς κατασκευαστή. Για να ικανοποιηθεί ο οικοπεδούχος και ο εργολάβος, το ποσοστό αντιπαροχής που θα πάρει ο πρώτος θα πρέπει να δίνει την δυνατότητα λογικού κέδρους για τον εργολάβο με συνυπολογισμένο το κόστος κατασκευής και την συγγραφή υποχρεώσεων που έχει συνυπογραφεί καθώς και του ρίσκου που αναλαμβάνει ο κατασκευαστής για όλο το χρονικό διάστημα της κατασκευής.

Η πολυπλοκότητα των διαδικασιών της αντιπαροχής αναδεικνύει το ρόλο ενός επαγγελματία Συμβούλου, που βοηθάει να ξεπερνιούνται οι συνηθισμένες εμπλοκές κατά την διάρκεια μιας πολύπλοκης διαπραγμάτευσης.
Αν είστε οικοπεδούχος και θέλετε να αξιοποιήσετε το οικόπεδό σας ρωτήστε μας τι μπορεί να κτιστεί και τι θα κερδίζατε αν το αναλάμβανε μία έμπειρη κατασκευαστική εταιρεία αλλά και ποια επιπλέον οφέλη θα είχατε από τέτοιου είδους συναλλαγή.

Αν πάλι είστε εργολάβος η κατασκευαστική εταιρεία και αναζητάτε οικόπεδα προς ανοικοδόμηση μπορούμε να σας προτείνουμε ενδιαφέροντα ακίνητα σε διάφορες περιοχές Θεσσαλονίκης και Χαλκιδικής.

Οι βασικότεροι όροι στις εργολαβικές συμβάσεις:

1. Η συμφωνία για το ποσοστό επί του οικοπέδου που θα παραμείνει στην κυριότητα του οικοπεδούχου και περιγραφή των διηρημένων ιδιοκτησιών που συνιστούν το ποσοστό αυτό και αντίστοιχα η συμφωνία για τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου που θα περιέλθουν στον εργολάβο και περιγραφή των αντίστοιχων διηρημένων ιδιοκτησιών.

2. Η απαρίθμηση των ευθυνών και υποχρεώσεων του εργολάβου

3. Η προθεσμία για την υποβολή δικαιολογητικών εκδόσεως της απαιτούμενης πολεοδομικής αδείας, από τον χρόνο λήψεως της οποίας και θα αρχίσει να τρέχει η προθεσμία παραδόσεως πλήρως αποπερατωμένων των ιδιοκτησιών των οικοπεδούχων και των κοινοχρήστων χώρων της πολυκατοικίας

4. Η συνομολόγηση ποινικών ρητρών σε βάρος του υπαίτιου εργολάβου για την περίπτωση καθυστέρησης παράδοσης στον οικοπεδούχο των διηρημένων χώρων που θα παραμείνουν στην κυριότητά του και των κοινόχρηστων χώρων της οικοδομής.

5. Ο καθορισμός χρόνων και προϋποθέσεων μεταβιβάσεως στον εργολάβο των ποσοστών του ανταλλάγματός του για την ανέγερση της πολυκατοικίας.

6. Η διαδικασία σύμπραξης του οικοπεδούχου στις μεταβιβάσεις των διηρημένων ιδιοκτησιών του εργολαβικού ανταλλάγματος και η οριοθέτηση της ευθύνης του σε περίπτωση ασυνέπειας του.

Οπωσδήποτε το κάθε οικόπεδο έχει τις δικές του ιδιαιτερότητες και χρειάζεται πολύ δουλειά για να ολοκληρωθεί μία διαπραγμάτευση που θα αποτυπωθεί τελικά σε μία εργολαβική σύμβαση δημιουργώντας μία αλληλεξάρτηση των δύο μερών για όλο το διάστημα της κατασκευής του έργου πιθανότατα και στο μέλλον.

Όταν αρχίσει η κατασκευή του έργου οι οικοπεδούχοι αναλαμβάνουν ορισμένες υποχρεώσεις όπως η μεταβίβαση ποσοστών οικοπέδου σε τρίτα πρόσωπα που υποδεικνύει ο εργολάβος, έτσι εμφανίζονται κατά την κατάρτιση της πώλησης τα εξής πρόσωπα: α) ο οικοπεδούχος, όχι σαν πωλητής, αλλά για να εκπληρώσει την υποχρέωση που έχει αναλάβει απέναντι στον εργολάβο να μεταβιβάσει στον αγοραστή σαν τρίτο που υπέδειξε ο εργολάβος, τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχούν στη διηρημένη ιδιοκτησία που πουλάει ο εργολάβος, β) ο εργολάβος σαν πωλητής της διηρημένης ιδιοκτησίας, ο οποίος επιλέγει τον αγοραστή, συμφωνεί μαζί του το ύψος του τιμήματος και όλους τους ειδικότερους όρους της πώλησης και βέβαια λαμβάνει και το τίμημα, και γ) ο αγοραστής, στον οποίον ο οικοπεδούχος μεταβιβάζει τα ποσοστά του οικοπέδου που αντιστοιχούν στη διηρημένη ιδιοκτησία που αγοράζει από τον εργολάβο, στον οποίο και καταβάλλει το τίμημα.

Είναι σημαντικό να γνωρίζουν οι οικοπεδούχοι ότι καθόλη την διάρκεια της κατασκευής του έργου πρέπει να είναι φορολογικά και ασφαλιστικά ενήμεροι, διότι σε άλλη περίπτωση δεν θα μπορεί να πουλήσει ο εργολάβος και υπάρχουν ισχυρές ρήτρες.

Η κατάρτιση της σύμβασης διέρχεται από δύο στάδια:

α) Στο πρώτο στάδιο καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο η ενοχική σύμβαση, με την οποία ο μεν εργολάβος, αναλαμβάνει την υποχρέωση να κατασκευάσει την οικοδομή, ο δε οικοπεδούχος να μεταβιβάσει στον εργολάβο, ως εργολαβική αμοιβή, κατά πλήρες δικαίωμα κυριότητας, ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου. Η σύμβαση αυτή, εκτός από τη συμφωνία για την κατασκευή της οικοδομής, την ποσοστιαία εξ αδιαιρέτου διανομή του οικοπέδου και την πρόβλεψη περί παρακράτησης από τον οικοπεδούχο της αποκλειστικής κυριότητας, νομής και κατοχής ορισμένων ποσοστών εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο, περιλαμβάνει επί πλέον και σύμβαση υπέρ τρίτων, τους οποίους θα υποδείξει ο εργολάβος, καθώς και πληρεξουσιότητα (πιθανώς) προς τον εργολάβο για την διάθεση των ποσοστών προς τους τρίτους ή την κτήση τους με αυτοσύμβαση.

β) Κατά το δεύτερο στάδιο καταρτίζονται συμβολαιογραφικώς και μεταγράφονται η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός της πολυκατοικίας, ώστε να είναι δυνατή η πώληση και μεταβίβαση σε τρίτους ποσοστών εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου, που αντιστοιχούν σε διαιρεμένες ιδιοκτησίες.

Για μια επιτυχημένη αντιπαροχή υπάρχουν κάποιοι καθοριστικοί παράγοντες όπως:

• Η αξιοπιστία του εργολάβου που θα αναλάβει την αντιπαροχή (οικονομική και ποιοτική με έξυπνες αρχιτεκτονικές λύσεις που εκμεταλλεύονται και το τελευταίο τετραγωνικό από έμπειρους αρχιτέκτονες γιατί η ποιότητα κατασκευής των διαμερισμάτων διαμορφώνουν και την αξία τους σε σχέση και με άλλους παράγοντες).
• Το ποσοστό αντιπαροχής οικοπέδου έχει άμεση σχέση με τους ορόφους που θα δοθούν τα διαμερίσματα και είναι πολύ σημαντικό να εξισορροπήσουμε μία διαπραγμάτευση που ξεκινάει από την ποιότητα της κατασκευαστικής εταιρείας και φθάνει έως τα υλικά κατασκευής που θα πλαισιώνουν την συγγραφή υποχρεώσεων. Είναι μία μεγάλη διαπραγματευτική διαδρομή με πολλές στάσεις και ορισμένους σταθμούς που πρέπει να υλοποιηθούν και από τις δύο πλευρές.

Όπως θα έχετε ήδη καταλάβει οι αντιπαροχές οικοπέδων έχουν ένα βαθμό δυσκολίας μεγαλύτερο από τις πωλήσεις οικοπέδων και χρειάζονται μεγαλύτερη γνώση. Είναι δηλαδή απαραίτητο ο οικοπεδούχος να διαθέτει έναν σοβαρό συνεργάτη ΣΥΜΒΟΥΛΟ που θα τον οδηγήσει με ασφάλεια σε αυτή την συναλλαγή.

Ο επιστημονικό ΤΙΜ της εταιρείας μας έχει αυτή την δυνατότητα να σας οδηγήσει με ασφάλεια στην ολοκλήρωση μίας εργολαβικής σύμβασης και πλήρους αξιοποίησης του οικοπέδου σας.

Ζητούνται οικόπεδα για αντιπαροχή

Από το γραφείο μας ζητούνται οικόπεδα για αντιπαροχή και επίσης εδώ θα βρείτε οικόπεδα προς αντιπαροχή αν είστε κατασκευαστής, σε μόνιμη βάση ζητούμε οικόπεδα σε όλη την Θεσσαλονίκη, παρακαλούμε επικοινωνήστε μαζί μας για περισσότερες πληροφορίες σε περίπτωση που έχετε κάποιο οικόπεδο και σας ενδιαφέρει η αξιοποίησή του μέσω της αντιπαροχής,

(το ΦΠΑ στις οικοδομές έχει ανασταλεί, η επιχείρηση κατασκευής και πώλησης ακινήτων, με σχετική αίτησή της προς την αρμόδια ΔΟΥ λαμβάνει υποχρεωτικά αναστολή καταβολής ΦΠΑ 24% έως τις 31.12.2022 στα νεόδμητα ακίνητα και αντ' αυτού επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3%, επομένως το ΦΠΑ των οικοδομών δεν ισχύει έως τις 31.12.2022 για την ανέγερση νέων οικοδομών βάσει του άρθρου 39 του ν. 4646/12-12-19).

Αν είστε ιδιοκτήτης οικοπέδου, επιθυμείτε να μάθετε τι μπορεί να οικοδομηθεί στο οικόπεδό σας, τι θα κερδίζατε αν το αναλαμβάναμε εμείς, ποια οφέλη θα είχατε από αυτή την συναλλαγή, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας, προκειμένου να σας λύσουμε οποιαδήποτε απορία που αφορά στις αντιπαροχές.