Σημαντική πληροφόρηση για πώληση οικοπέδου και αγροτεμαχίου

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες γης (οικοπέδου η αγροτεμαχίου) αποφασίζουν να πουλήσουν χωρίς την συμβουλή εξειδικευμένου Συμβούλου Ακινήτων - κτηματομεσίτη ικανό γνώστη της αγοράς γης. Η πώληση γης δεν είναι μία απλή υπόθεση διότι υπάρχουν πολλά στοιχεία που θα ελέγξει ο μελλοντικός αγοραστής και πρέπει να ερευνηθούν και ακόμη ποιο πολύπλοκος είναι ο τρόπος για να υπολογιστεί η αξία του ακινήτου, αλλιώς θα παραμένει στα αζήτητα η θα καεί στο κατέβασμα.

Οι πωλητές κάνοντας λάθος υπολογισμούς και μη γνωρίζοντας την αγορά χωρίς να το καταλαβαίνουν αποτρέπουν η καθυστερούν την πώληση με αποτέλεσμα να γίνεται προβληματική για τους ίδιους και πιθανότατα και για τους ανθρώπους που θα ενδιαφερθούν να αγοράσουν το ακίνητό τους. Τι πρέπει να κάνουν οι πωλητές για να αποφύγουν τα λάθη ώστε το ακίνητό τους να προταθεί από τον σύμβουλο ακινήτων στους πελάτες του και να μη μείνει στα αζήτητα έως ότου τελικά ο πωλητής κατανοήσει την πραγματική αξία του ακινήτου του; Αυτό που πρέπει να γνωρίζουμε είναι ότι για να επιτευχθεί τελικά η πώληση στο χρονικό διάστημα που θα ήθελε ο πωλητής πρέπει να ικανοποιήσουμε έναν όρο που λέγεται "ΚΟΙΝΟ ΣΥΜΦΕΡΟΝ" φυσικά μέσα στον υπάρχοντα ανταγωνισμό.

Η Τιμή πώλησης

Όταν ένας ιδιοκτήτης αποφασίσει να πουλήσει το οικόπεδό η το αγροτεμάχιό του, το πρώτο πρόβλημα που καλείται να λύσει είναι: Πόσο να το πουλήσω;
Το λάθος που συνήθως γίνεται είναι να θέσει μία τιμή για το ακίνητό του η οποία δεν ανταποκρίνεται στη πραγματική αγοραία αξία του οικοπέδου του. Συνήθως αυτή την τιμή την αναζητάει στο ίντερνετ μέσα από site ακινήτων κάνοντας αυθαίρετα τους δικούς του υπολογισμούς συγκριτικά με άλλα ακίνητα και βάζει μία τιμή την οποία θεωρεί ότι είναι ικανοποιητική για εκείνον. Αυτό πιθανότατα σημαίνει ότι το πουλάει παραπάνω ή παρακάτω από την τιμή που του αξίζει. Το παραπάνω έχει κακή επίπτωση όταν ο ιδιοκτήτης διαθέτει προς πώληση ένα επαγγελματικό οικόπεδο γιατί στην περίπτωση αυτή η τιμή του επαγγελματικού οικοπέδου εξαρτάται από περισσότερους παράγοντες και κατά πάσα πιθανότητα θα περιμένει πολύ μέχρι να κατανοήσει τους λόγους που δεν ζητείται το ακίνητό του. Ένα κριτήριο για την αξία του οικοπέδου είναι η αξία της αντιπαροχής που είναι διαφορετική υπόθεση με διαφορετικά κριτήρια ανάμεσα σε οικιστικά και επαγγελματικά οικόπεδα.

Όταν περάσει άπρακτο ένα χρονικό διάστημα έρχεται μια απογοήτευση επειδή δεν έχει καταφέρει να το πουλήσει, ενώ ο χρόνος πιέζει εξ αιτίας κάποιας πιθανής ανάγκης, τότε η τιμή που πλέον θα πουλάει το οικόπεδο μπορεί να κατέβει και κάτω από την πραγματική αγοραία αξία του.

Δηλαδή όχι μόνο χάθηκε ο χρόνος αφήνοντας την πώληση στην τύχη αλλά στο τέλος το ακίνητο κάηκε τιμολογιακά στο κατέβασμα αφού πιέστηκε από τις ανάγκες που δεν περιμένουν. Αν όμως από την αρχή είχε τεθεί η σωστή τιμή από τον ειδικό Σύμβουλο Ακινήτων, αυτός θα ενεργοποιούσε το πελατολόγιό του, τις ικανότητες και τις πολλές γνωριμίες του οπωσδήποτε θα είχε φέρει καλύτερο και γρηγορότερο αποτέλεσμα.
Υπάρχουν και ιδιοκτήτες που λένε ότι βρήκαν από την πρώτη μέρα αγοραστή που τους έχει δώσει και καπάρο. Η αλήθεια είναι ότι μπορεί να βρήκαν πελάτη που προτίθεται να κάνει την αγορά του οικοπέδου τους άμεσα, αλλά αυτό συμβαίνει μόνο για έναν λόγο γιατί το πουλάνε σε τιμή ευκαιρίας, συνεπώς οπωσδήποτε έχουν χάσει πολύ περισσότερα χρήματα από ότι θα έπαιρνε ο μεσίτης για να το πουλήσει στην σωστή τιμή.

Η τιμή ενός ακινήτου είναι μία παράμετρος που επηρεάζει τον χρόνο πώλησής του. Το ζητούμενο λοιπόν είναι να πουληθεί ένα ακίνητο στην τιμή που του αξίζει μέσα στο χρονικό πλαίσιο που θέτει η αγορά.

Επειδή ο ιδιώτης πωλητής δεν γνωρίζει τις παραμέτρους που διαμορφώνουν την τιμή ενός οικοπέδου η αγροτεμαχίου και φυσικά δεν γνωρίζει και την αγορά από πρώτο χέρι (αγορά = προσφορά και ζήτηση) όπως ο ειδικός κτηματομεσίτης, το πιθανότερο είναι να χάσει και χρόνο και χρήματα.

Για μη συμβούν αυτά που προανέφερα θα πρέπει να προβείτε στις παρακάτω ενέργειες.

Η σωστή εκτίμηση

Η Επιτυχημένη πώληση οικοπέδου η αγροτεμαχίου ξεκινάει από την σωστή εκτίμηση. Ο σύμβουλος ακινήτων (κτηματομεσίτης) κάνοντας ανάλυση της ανταγωνιστικής αγοράς μπορεί να πείσει τον πωλητή με πραγματικά στοιχεία ότι η τιμή πώλησης με βάση την ζήτηση και τα στοιχεία του ακινήτου κινείται σήμερα εντός αυτού του πλαισίου. Με αυτόν τον τρόπο ξεκινάει μια επιτυχημένη πώληση οικοπέδου με τον ιδιοκτήτη του να κατανοεί τον τρόπο που κινείται η συγκεκριμένη αγορά και να κερδίζει τελικά την υψηλότερη δυνατή τιμή την δεδομένη περίοδο πώλησης του οικοπέδου του και με τον λιγότερο δυνατό κόπο. Το κλειδί για μια επιτυχημένη πώληση είναι η σωστή εκτίμηση του οικοπέδου από τον επαγγελματία που γνωρίζει την περιοχή και την αγορά του οικοπέδου. Συνήθως οι πωλητές αρέσκονται να πείθονται από παχιά λόγια ανθρώπων που δεν έχουν γνώση της κατάστασης στην αγορά και δεν μπορούν να αξιολογήσουν σωστά την περιουσία τους. Ακούγοντας ένα φίλο να συγκρίνει ένα οικιστικό οικόπεδο με ένα επαγγελματικό οικόπεδο και να εξάγει κάποιο αυθαίρετο συμπέρασμα πιθανότατα θα προκαλέσει κάποια σύγχυση γιατί η σωστή εκτίμηση σε συνδυασμό με την αποτελεσματική προώθηση του ακινήτου είναι το 80% της πώλησης σε αυτού του είδους τις αγοραπωλησίες».

Πετυχημένη πώληση σημαίνει

· Γνωρίζουμε την πραγματική αξία του ακινήτου την αγορά αλλά και την τιμή πώλησης που θέλουμε να πετύχουμε (ο εξειδικευμένος Σύμβουλος Ακινήτων μπορεί να σας συμβουλεύσει στο 100%)

· Γνωρίζουμε σε ποιο κοινό θα απευθυνθούμε και με ποιο τρόπο (αυτή είναι η δουλειά του Συμβούλου Ακινήτων)

· Δεν περιμένουμε την τύχη έως ότου βρεθεί κάποιος να το αγοράσει σε κάποια τιμή (και σίγουρα απαξιωμένο)

· Οι πωλητές τις περισσότερες φορές επειδή δεν γίνεται σωστή αξιολόγηση του ακινήτου ζητούν περισσότερα χρήματα από την αξία του, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις που ο ιδιώτης πωλητής του οικοπέδου αρνείται να πει τηλεφωνικά την τιμή στον υποψήφιο αγοραστή.

ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΟΙ ΕΛΕΓΧΟΙ που μας οδηγούν σε ασφαλή αξιολόγηση του ακινήτου

· οι τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου να είναι “καθαροί”

· αν υπάρχουν κάποιες δεσμεύσεις του ακινήτου (“δουλείες” οργανισμών κλπ) που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν προβλήματα στη μελλοντική χρήση ή δόμησή του.

· ελέγχουμε μήπως το ακίνητο έχει προκύψει από πρόσφατη παράνομη κατάτμηση. Στην περίπτωση αυτή υπάρχει θέμα ακυρότητας του συμβολαίου κατάτμησης κι υπάρχει κίνδυνος να καταλήξετε τελικά εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτήτης του αρχικού ακινήτου.

· Ελέγχουμε αν το ακίνητο ή τμήμα του έχει χαρακτηριστεί δασικό από δασικό κτηματολόγιο (αν υπάρχει δασικό κτηματολόγιο στην περιοχή). Η μεταβίβαση περιοχής που έχει χαρακτηριστεί “δημόσια δασική έκταση” απαγορεύεται από το Νόμο. Σημειώνω ότι οι χαρακτηρισμοί δασικών περιοχών έχουν γίνει με βάση αεροφωτογραφίες (πχ του 1937) σε συνδυασμό με επί τόπου έλεγχο από τα κτηματογραφικά συνεργεία του δασαρχείου και δεν εξαρτώνται απ’ το πόσους ιδιοκτήτες άλλαξε το ακίνητο από τότε μέχρι σήμερα, τους αρχικούς τίτλους ιδιοκτησίας κλπ. [Δικηγόρος - Μηχανικός]

· Ελέγξτε για την περιοχή αν ισχύουν πρόσθετοι περιορισμοί αρτιότητας ή δόμησης.

· Ελέγξτε αν περνάει κάποιο ρέμα, απ’ το ακίνητο, ή πολύ κοντά από αυτό Και στις δύο περιπτώσεις πιθανόν να μην μπορέσετε να κτίσετε (σε κάποιες περιπτώσεις απαιτείται έγκριση της ΕΥΑΘ) αλλά κι αν κτίσετε, μπορεί να έχετε μελλοντικά λειτουργικά προβλήματα (από πλημμύρες κλπ).

Και μην φανταστείτε ότι θα μπορέσετε να μπαζώσετε το ρέμα! Είναι ποινικό αδίκημα κι ο οποιοσδήποτε μπορεί να σας καταγγείλει!

· Σε περίπτωση που το ακίνητο ανήκει εξ αδιαιρέτου και σε άλλο συνιδιοκτήτη θα πρέπει να ελεγχθούν οι τυχόν συμφωνίες για τη συνιδιοκτησία (ποσοστά συνιδιοκτησίας, δικαιώματα χρήσης, ποσοστά δόμησης κλπ). Αν μάλιστα στο συνιδιόκτητο τμήμα υπάρχουν κατασκευές, θα πρέπει να ελεγχθεί αν είναι νόμιμες τόσο πολεοδομικά, όσο και σύμφωνα με τα ποσοστά, τη θέση κλπ που προβλέπει η σύσταση συνιδιοκτησίας

· Αν στην περιοχή του ακινήτου έχει προχωρήσει η Πράξη Εφαρμογής σχεδίου, ελέγξτε αν έχει υποβληθεί δήλωση ιδιοκτησίας. Σημειώνω ότι θα πρέπει οπωσδήποτε να μάθετε και να αναφέρετε και στο συμβόλαιο, τις ιδιοκτησίες που είχε στην περιοχή που εντάσσεται στο σχέδιο (“Γειτονιά”), ο κάτοχος του ακινήτου στις 10 Μαρτίου 1982.

· Προσοχή γιατί οι εισφορές σε γη και χρήμα που οφείλει το ακίνητο υπολογίζονται γενικά με βάση αυτή την ημερομηνία ΚΑΙ όχι με το ποιος το έχει σήμερα. Μπορεί να φθάνουν μέχρι 50% και βαρύνουν αναλογικά το κάθε ακίνητο του τότε ιδιοκτήτη, έστω κι αν έχει μεταβιβαστεί αργότερα! Αυτό ισχύει σε οποιαδήποτε περιοχή εντάσσεται στο σχέδιο με τον Οικιστικό Νόμο 1337/83, άσχετα με το αν προχώρησε ή όχι η Πράξη Εφαρμογής.

· Αν δεν έχει επικυρωθεί η Πράξη Εφαρμογής, τότε θα πρέπει να ξέρετε ότι υπάρχει πάντα πιθανότητα μετακίνησης των ορίων του ακινήτου, μέχρι την τελική επικύρωση της από το Νομάρχη.

· Αν έχει επικυρωθεί η Πράξη Εφαρμογής, τότε τα πράγματα είναι πιο εύκολα. Απ’ το αντίγραφο του κτηματολογικού πίνακα και χάρτη, ελέγξτε αν Είναι συμπληρωμένα όλα τα στοιχεία του πίνακα (ονοματεπώνυμο ιδιοκτήτη, συμβόλαια κλπ). Αν υπάρχουν ελλείψεις (πχ να αναφέρεται σαν “άγνωστος” ο ιδιοκτήτης), απαγορεύεται η μεταβίβαση πριν διορθωθεί ο πίνακας απ’ το Νομάρχη. Σημειώνω εδώ ότι η διαδικασία διόρθωσης των κτηματολογικών πινάκων είναι χρονοβόρα και δαπανηρή. Κατά τα λοιπά όλα τα στοιχεία που σας ενδιαφέρουν (τελική επιφάνεια, σχήμα ακινήτου κλπ), Είναι καταχωρημένα σ’ αυτόν τον πίνακα

· εκλέξτε μήπως το ακίνητο ρυμοτομείτε απ’ το σχέδιο της περιοχής. Επισημαίνω ότι είναι δυνατόν να μην φαίνονται στα εγκεκριμένα σχέδια, πρόσφατες τροποποιήσεις του ρυμοτομικού σχεδίου. Κι ακόμα ότι, ένα ακίνητο που ρυμοτομείτε δεν σημαίνει ότι οπωσδήποτε χάνει απ’ την αξία του, ίσως μάλιστα να γίνεται καλύτερο (πχ αν κάποιο “δρομάκι” γίνεται δρόμος). Αλλά σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να μπορείτε να εκτιμήσετε αυτό που τελικά πουλάτε.

· Αν στο ακίνητο υπάρχει κτίσμα, ελέγξτε αν είναι νόμιμο ή αυθαίρετο.

· Αν είναι νόμιμο, μην αρκεστείτε απλά στο στέλεχος της άδειας, αλλά δείτε κι αν έχουν τηρηθεί ή όχι τα σχέδια και οι μελέτες. Αν κτίστηκε χωρίς άδεια, τότε τα πράγματα δυσκολεύουν λίγο περισσότερο αν και σήμερα όλα σχεδόν νομιμοποιούνται.

· Συμβουλευτείτε οπωσδήποτε τον μηχανικό σας για το αν είναι νομιμοποιημένο, αν εκδόθηκε δηλ. η τελική άδεια κι όχι απλά η εξαίρεση από κατεδάφιση (δείτε τι ακριβώς γράφει η απόφαση) και τι άλλα προβλήματα πιθανολογεί ότι μπορεί να έχει.

· Έχετε υπ’ όψη σας ότι για να νομιμοποιηθεί ένα κτίσμα δεν αρκεί να μπορεί να τακτοποιηθεί μόνο πολεοδομικά, αλλά θα χρειαστεί να αποδειχτεί και η στατική του επάρκεια από πολιτικό μηχανικό (ανάλογα με το έτος κατασκευής) κάτι δύσκολο και ακριβό. Τα ίδια ισχύουν κι αν σκοπεύετε να κάνετε οποιαδήποτε τροποποίηση ή προσθήκη.

Τα παρακάτω έγραφα θα τα χρειαστεί ο/η συμβολαιογράφος για να συντάξει το συμβόλαιο αγοράς και θα πρέπει να τα προσκομίσει ο πωλητής.

§ Βεβαίωση του δασαρχείου (όχι απλή απάντηση σε αίτηση), ότι δεν είναι δασικό

§ Βεβαίωση του αρμόδιου φορέα (Δήμος, πολεοδομία κλπ) ότι έχει υποβληθεί

§ δήλωση ιδιοκτησίας με όλα τα απαραίτητα στοιχεία (αντίγραφο μερίδων, πιστοποιητικά κλπ) [όπου εκπονείται πράξη εφαρμογής ή γίνεται κτηματογράφηση ].

§ Βεβαίωση του Δήμου για το αν στην περιοχή εκπονείται Πράξη Εφαρμογής

§ σχεδίου [όπου εκπονείται πράξη εφαρμογής και δεν έχει επικυρωθεί ακόμα]

§ Τοπογραφικό σχέδιο όπου πρέπει να προσδιορίζεται ακριβώς η θέση του

§ ακινήτου, οι διαστάσεις του (πλευρές, διαγώνιοι), η επιφάνειά του και θα

§ αναφέρεται αν μπορεί να κτιστεί και με ποιους Νόμους και Διατάγματα (όπου

§ χρειάζεται να υπάρχει σχετική βεβαίωση μηχανικού).

§ Αντίγραφο του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ενημερωμένο με τις

§ τροποποιήσεις που πιθανόν να έχουν γίνει μετά την αρχική έγκριση [αν

§ βρίσκεται σε περιοχή που έχει, ή που εκπονείται σχέδιο].

§ Απόσπασμα κτηματολογικού πίνακα και χάρτη [αν βρίσκεται σε περιοχή που

§ εκπονείται ή επικυρώθηκε Πράξη Εφαρμογής ρυμοτομικού σχεδίου]

§ Αν υπάρχει κτίσμα στο ακίνητο, κάθε έγγραφο ή σχέδιο που το αφορά (άδειες, εξαιρέσεις από κατεδάφιση, νομιμοποιήσεις, σχέδια, δηλώσεις στην εφορία κλπ). Αν πρόκειται για εξ αδιαιρέτου τμήμα ακινήτου, τα ίδια στοιχεία για κάθε κτίσμα που υπάρχει μέσα στη συνολική ιδιοκτησία.

Πιθανότατα και άλλα έγραφα θα είναι απαραίτητα απλά αναφέρονται εκείνα που επηρεάζουν άμεσα την πώληση και την τιμή του ακινήτου.