Από τις 28-2-2014 ετέθη σε ισχύ ο νέος νόμος (Ν.4242/2014), ο οποίος περιέχει διατάξεις για τις εμπορικές μισθώσεις, οι οποίες τροποποιούν όσα παλαιότερα ίσχυαν δυνάμει των διατάξεων του Π.Δ. 34/1995.

Μέσα στα πλαίσια των γενικότερων αλλαγών, που έλαβαν χώρα και αφορούν τις μισθώσεις εν γένει (εμπορικές και κατοικίας), οι κατωτέρω αναφερόμενες τροποποιήσεις έρχονται να προστεθούν σε μια σειρά νέων μέτρων «απελευθέρωσης της αγοράς», που η Τρόικα επέβαλε.

Μαζί, λοιπόν, με την υποχρεωτική υποβολή των μισθωτηρίων συμβολαίων, που καταρτίζονται από το 2014 και μετά, αποκλειστικά και μόνο ηλεκτρονικά, και την υποχρεωτική έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού, οι νέες ρυθμίσεις του Ν.4242/2014 για τις εμπορικές μισθώσεις έχουν να κάνουν περισσότερο με την εκ του νόμου υποχρεωτική διάρκεια μίσθωσης και τις αποζημιώσεις «άυλης εμπορικής αξίας», ιδιόχρησης και ανοικοδόμησης.

Πλέον αναλυτικά, οι νέες ρυθμίσεις αφορούν καταρχάς τις μισθώσεις που καταρτίζονται από τις 28-2-2014 και μετά και έχουν ως εξής:

• Παύει πλέον να ισχύει η 12ετία ως ελάχιστη εκ του νόμου διάρκεια μισθώσεως και αντ’ αυτού ισχύει η 3ετής διάρκεια. Επιτρέπεται, ωστόσο, μεγαλύτερη διάρκεια, εάν συμφωνηθεί από τα μέρη (ιδιοκτήτη – μισθωτή). Επίσης, εάν τα μέρη επιθυμούν να λύσουν τη μίσθωση προ της συμβατικής ή νόμιμης διάρκειας (3ετίας), μπορούν να τη λύσουν με κοινή έγγραφη συμφωνία (έγγραφο βεβαίας χρονολογίας), χωρίς αποζημίωση.
• Mετά τη λήξη της συμβατικής της διάρκειας ή της νόμιμης τριετίας (αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα), η μίσθωση μπορεί να καταγγελθεί από τον ιδιοκτήτη ή τον μισθωτή οποτεδήποτε, αρκεί αυτό να γίνει εγγράφως, τα αποτελέσματα δε της καταγγελίας επέρχονται τρεις (3) μήνες μετά την έγγραφη ειδοποίηση.
• Οι παλιές μισθώσεις, δηλαδή αυτές που έχουν συναφθεί, παραταθεί ή ανανεωθεί, ρητώς ή σιωπηρώς, πριν την έναρξη ισχύος του Ν.4242/2014 (έως και τις 28-2-2014), συμπεριλαμβανομένων και των μισθώσεων των οποίων έχει λήξει η δωδεκαετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα (9) μήνες από τη λήξη της, διέπονται από το παλαιό καθεστώς, όπως τροποποιείται κατά τον νέο νόμο. Δηλαδή, παραμένει σε ισχύ η 12ετής προστασία της μίσθωσης, αλλά καταργείται το δικαίωμα της μονομερούς τετραετούς παράτασης στη 16ετία.
• Καταργείται η αποζημίωση «άυλης εμπορικής αξίας», δηλαδή η αποζημίωση των εικοσιτεσσάρων (24) μισθωμάτων που κατέβαλλε ο ιδιοκτήτης με τη λήξη της μίσθωσης, αφορώσης στην αξία που είχε η επιχείρηση (πελατεία, φήμη κλπ.) και από την οποία θα μπορούσε να ωφεληθεί άλλος μισθωτής. Για τις παλιές μισθώσεις όμως που θα καταγγελθούν έως τις 31-8-2014, καταβάλλεται στον μισθωτή αποζημίωση έξι (6) μισθωμάτων.
• Ο ιδιοκτήτης σε περίπτωση που λύει τη μίσθωση για ιδιόχρηση (ζητά το ακίνητο για προσωπική χρήση), θα καταβάλλει στον ενοικιαστή ως αποζημίωση οκτώ (8) μισθώματα, αντί των δεκάξι (16) που οφείλονταν παλιότερα, ενώ αν λύσει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση, το ποσό της αποζημίωσης ορίζεται στα έξι (6) μισθώματα αντί των δώδεκα (12) που οφείλονταν παλιότερα. Με απόφαση δε δικαστηρίου οι αποζημιώσεις μπορούν να αυξηθούν σε δεκαπέντε (15) μισθώματα στην περίπτωση ιδιόχρησης και σε εννιά (9) μισθώματα στην περίπτωση ανοικοδόμησης. Επίσης, γίνεται σύντμηση των προθεσμιών για καταγγελία λόγω ιδιόχρησης/ανοικοδόμησης σε 9 έως 18 μήνες, αντί 18 έως 30 που ίσχυε ως σήμερα.

Σε κάθε περίπτωση οι έμποροι και εν γένει επαγγελματίες θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά την κατάρτιση των νέων μισθωτηρίων, καθώς πλέον το καθεστώς νόμιμης προστασίας τους έχει σημαντικά συρρικνωθεί, διευρύνεται αντίστοιχα η ελευθερία των συμβάσεων μέσα στα πλαίσια της λεγόμενης «απελευθέρωσης της αγοράς», που επιβάλλουν οι νέες συνθήκες, η οποία όμως (απελευθέρωση) εγκυμονεί κινδύνους για την προστασία της επαγγελματικής τους επένδυσης, καθώς επίσης και σημαντικά φορολογικά προβλήματα (π.χ. η 3ετία δεν επαρκεί για φορολογικές αποσβέσεις μιας επένδυσης).